Geerbtes Haus:
verkaufen, vermieten oder behalten?

Wer ein Haus erbt, steht meist vor mehreren Aufgaben zugleich: den Nachlass ordnen, die Miterben abstimmen, laufende Kosten im Blick behalten und entscheiden, was mit der Immobilie geschehen soll. Dieser Ratgeber gibt einen Überblick über die wichtigsten Punkte.

Die ersten Schritte nach dem Erbfall

Zuerst muss klar sein, wer erbt und in welchem Umfang. Dafür dienen je nach Fall ein Testament oder ein Erbschein. Anschließend wird das Grundbuch auf die Erben berichtigt. Prüfen Sie früh, ob auf dem Haus Belastungen wie Grundschulden liegen.

Bis zur Entscheidung laufen die Kosten des Hauses weiter, zum Beispiel für Versicherung, Heizung, Strom und Grundsteuer. Eine frühe Übersicht über alle laufenden Posten hilft, die Entscheidung in Ruhe zu treffen.

Erbengemeinschaft: Entscheidungen nur gemeinsam

Erben mehrere Personen, bilden sie zunächst eine Erbengemeinschaft. Über einen Nachlassgegenstand wie ein Haus können die Miterben grundsätzlich nur gemeinsam verfügen (§ 2040 Absatz 1 BGB). Ein Verkauf setzt deshalb die Zustimmung aller Miterben voraus.

Unterschiedliche Vorstellungen zu Wert, Zeitpunkt und Nutzung sind unter Erben nicht ungewöhnlich. Eine neutrale Wertermittlung, die für alle gleichermaßen gilt, gibt der Runde eine gemeinsame Zahl, auf die sich alle beziehen können. Mehr dazu finden Sie auf unserer Seite Erbschaftsimmobilie verkaufen.

Verkaufen, vermieten oder behalten: die Wege im Vergleich

VerkaufenDer Erlös wird nach den Erbquoten aufgeteilt. Es entstehen keine laufenden Kosten und kein Verwaltungsaufwand mehr. Der Weg passt, wenn niemand das Haus selbst nutzen möchte oder die Miterben nicht ausgezahlt werden können.

VermietenDas Haus bleibt in der Familie und bringt Mieteinnahmen. Dafür bleiben Aufgaben und Kosten wie Instandhaltung, Mieterbetreuung und Abrechnung. Auf Wunsch übernehmen wir Vermietung und Mietverwaltung.

BehaltenEin Erbe übernimmt das Haus und zahlt die anderen aus, oder alle behalten es gemeinsam. Das setzt voraus, dass sich alle über Nutzung, Kosten und Auszahlung einig sind.

AusschlagenDie Erbschaft kann ausgeschlagen werden. Das betrifft dann das gesamte Erbe, nicht nur das Haus, und ist an eine Frist gebunden. Holen Sie hier unbedingt rechtlichen Rat ein.

Steuerliche Grundlagen

Beim Erben kann Erbschaftsteuer anfallen. Die persönlichen Freibeträge hängen vom Verwandtschaftsgrad ab (§ 16 Erbschaftsteuergesetz). Für ein selbst genutztes Familienheim gibt es unter bestimmten Voraussetzungen Befreiungen (§ 13 Erbschaftsteuergesetz).

Wer ein geerbtes Haus verkauft, sollte außerdem die Spekulationsfrist kennen: Wird eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung verkauft, kann der Gewinn steuerpflichtig sein. Ausgenommen sind Objekte, die zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden, oder die im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst genutzt wurden (§ 23 Einkommensteuergesetz). Wie die Frist bei einem Erbe zu rechnen ist, hängt vom Einzelfall ab. Klären Sie das vor dem Verkauf mit einem Steuerberater.

So unterstützen wir Sie

Wir ermitteln den Wert des Hauses neutral und nachvollziehbar, entwickeln ein Vermarktungskonzept und begleiten Sie bis zum Notartermin. Der Weg zur Bewertung: kostenlose Immobilienbewertung. Unseren kostenlosen PDF-Ratgeber mit rechtlichen Grundlagen, Handlungsoptionen, Steuern und einer Musterrechnung können Sie hier laden: Ratgeber Erbschaftsimmobilie (PDF).

Quellen und Stand

Stand: 26.10.2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Einzelfälle klären Sie bitte mit einer Fachperson.

§ 2040 BGB – Verfügung über Nachlassgegenstände, Aufrechnung
§ 23 EStG – Private Veräußerungsgeschäfte
Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG)

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